风向变了，2026年“降价潮”要失约了？楼市出现三个“坏消息”

我有个朋友在2023年卖掉了自己的房子，当时心想着再等等，到2026年房价肯定会大幅下跌，到那时候就能以更便宜的价格买回来一套更好的房子。他还算过账，估摸着能便宜个五十万以上。结果现在到了2025年，房价没有按照他预期的那样持续暴跌。反而一线城市的房价开始止跌企稳，有的甚至还在悄悄上涨。前几天他打电话给我，语气里透着点后悔，说如果早知道是这样，去年就应该出手买房，现在再等可能就真的等不起了。他的故事其实反映了很多购房者这一两年的心路历程。从2023年开始，楼市确实经历了一段比较困难的时期，房价下跌成了很多人的共识。很多人当时想的都是再等等，房价还会跌，好好存钱准备大出手。但是随着2024年底和2025年初各种政策的落地，市场的表现开始给出了不同的答案。

楼市的风向确实变了。从各种数据来看，很多人在2025年和2026年期待的那场"大幅降价潮"可能真的要失约了。这不是说房价会大幅上涨，而是说房价下跌的速度在明显放缓，甚至在一些城市已经开始止跌企稳。这对于那些一直在等待降价的购房者来说，不得不说是一个坏消息。

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先说第一个坏消息，降价幅度在不断收窄。根据业内的预测数据，2025年全国新建商品房价格预计同比下跌1%左右，二手房价格预计同比下跌2%左右。这个数字看起来还是在下跌，但问题在于这个跌幅较2024年底已经分别收窄了4.7个百分点和6个百分点。换句话说，房价下跌的趋势在明显减缓。从另一个角度看，2024年底的时候，70个大中城市中有68个城市的新房价格同比下跌，二手房更是全线下跌。这意味着那时候下跌是普遍现象。但到了2025年初，这个局面已经开始改变。

我们再看一线城市的具体数据，这就更能说明问题了。2025年1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.4%，这个降幅比前一个月已经收窄了0.4个百分点。看起来是小幅变化，但问题是这个趋势在持续。二线城市新建商品住宅销售价格环比出现了自2023年6月以来的首次上涨，这说明连二线城市也开始出现企稳的迹象。到了更近的时间点，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨城市个数创近19个月来的新高，达到了24个城市。这些数字背后的含义很清楚，房价下跌的趋势在逆转。

对于那些期待房价在2025年和2026年继续大幅下跌的人来说，这肯定不是好消息。因为如果房价下跌速度放缓甚至止跌，那就意味着期望大幅降价的计划要泡汤了。很多人在2023年和2024年的时候卖掉了房子或者没有出手，心想着反正现在降价趋势已经确立，再等等就能捡个便宜。但现在看起来，这个等待的代价可能有点大。很多城市从2024年年底开始房价已经开始止跌，2025年继续缓慢企稳，到了2026年房价很可能已经基本稳定，甚至部分城市已经开始轻微上升。

第二个坏消息来自于二手房市场的强势。这个坏消息的对象是想买新房的人。2025年以来，二手房市场的表现明显好于新房市场。根据数据统计，2025年二手房交易占比已经升至46%，较2020年提升了21个百分点。这意味着整个市场已经开始从新房主导逐步转向二手房主导。

具体到成交数据来看，二手房的成交热度确实比新房要高。北京的情况最为典型，2025年初以来，经纪公司反馈的成交周期已经从原来的接近一个月缩短到了7天，这说明二手房成交的速度在明显加快。而且关键的是，北京的二手房价格环比已经连续4个月保持增长，这已经反过来支撑了二手房业主的价格预期。原来很多业主看到房子卖不出去的时候会自动降价，但现在一旦看到成交热度上升，他们就开始恢复讨价还价的能力。

这对于新房开发商和想买新房的人都是坏消息。对于开发商来说，二手房提供了更强的竞争，二手房价格的企稳甚至上升会直接影响新房的定价和销售。对于购房者来说，如果二手房市场这么活跃，很多人就会倾向于选择二手房，因为二手房的地理位置往往更好，社区成熟度也更高。这意味着想要通过买新房来获得位置优势或者其他优势的难度在增加。

从全国范围来看，二手房市场的这种强势表现已经成为了一个明显的趋势。很多一线城市和强二线城市的二手房成交量都在增长，这直接分流了新房的购房需求。对于那些还在期待新房大幅降价的人来说，这也意味着希望落空。因为在二手房这么活跃的背景下，开发商反而会有更多的定价权，他们不太可能再大幅降价来争取客户。

第三个坏消息来自于市场的分化加剧。这个坏消息的对象是生活在三四线城市的购房者，以及那些在三四线城市有投资房产的人。虽然一线城市和强二线城市的楼市在回暖，但三四线城市的情况完全不同。从库存数据看，三四线城市的去化周期仍然在3年以上，这意味着这些城市的房子卖起来有多困难。而且，一些三四线城市的房价跌幅还在10%以上，这不是小幅调整，而是比较明显的下跌。

比如说，一些城市因为前期供应过量，短期内库存高企问题根本解决不了。虽然政策在支持去库存，但效果还是有限的。在这种情况下，三四线城市的房价继续面临着下行压力。而且，随着一线城市和强二线城市的房价开始企稳和上升，会进一步加强人口和资本向这些城市的流动，这又会进一步削弱三四线城市的需求。

对于那些在三四线城市有房产的人来说，2026年可能不会有什么好消息。一二线城市房价止跌回稳了，三四线城市的房价可能还要继续调整一段时间。这种分化会让三四线城市的房子变得越来越难以出手，租金回报率也很难提上去。

这三个坏消息综合起来，反映的是一个新的市场现实。房地产市场从2024年年底开始已经开始调整，2025年的政策也在积极推动市场的止跌回稳。但这个"止跌回稳"并不意味着房价会大幅下跌，也不意味着所有城市都会有机会。一线城市和强二线城市已经走在了恢复的路上，三四线城市可能还要继续承受压力。这对于那些期待大幅降价的人来说，确实是一个醒来的时刻。

我们再从个人购房的角度来思考一下。如果你是一个刚需，一直在等待房价大幅下跌的时候买房，那现在的情况就有点尴尬了。房价虽然还在下跌，但下跌速度在放缓，而且一线城市已经开始止跌。房贷利率虽然降到了历史低位，但这个优势可能在逐步缩小。如果你再等，有可能就是错过了相对低位。但如果你现在出手，又不确定房价是不是真的已经到了底部。这个决策确实不好做。

对于城市的选择，现在差异性也很明显。如果你是在一线城市或者强二线城市，房子的价值相对还是有保障的，市场的活跃度也比较高，出手或者出租都比较容易。但如果你是在三四线城市，房子的流动性会比较差，价格下跌的风险也还在，这就需要特别谨慎。

从宏观的角度看，2025年和2026年的楼市已经不是那个"等等房价就会大幅下跌"的时代了。政策已经明确了"促进房地产市场止跌回稳"的目标，各地的利好政策也在不断出台。这些政策虽然不会导致房价暴涨，但能够有效地阻止房价继续快速下跌。对于购房者来说，这意味着必须要改变那种"慢慢等待大幅降价"的心态。房地产市场已经进入了一个新的阶段，需要的是理性的分析和及时的决策，而不是漫无边际的等待。

购房者需要重新审视自己的需求和能力。如果你是刚需，而且现在有能力付首付，房贷利率也确实处于历史低位，那现在出手可能反而是比较明智的选择。如果你是改善型购房，想要换一套更好的房子，现在的市场虽然有分化，但高品质项目和优质二手房源仍然有机会。关键是不要被那种"房价还会大幅下跌"的幻想所迷惑，这样只会让你错过真正的机会。

对于那些已经卖掉房子在等待的人，也需要重新考虑自己的计划。如果你原来的房子是在一线城市或强二线城市，现在重新进场的成本可能已经比卖出的时候高了。但如果你的目标是改善性的购房，那现在市场上的好项目也是存在的，只是需要更仔细的选择和比较。

总的来说，2025年和2026年的楼市风向确实变了。"降价潮"可能不会按照之前的预期那样继续深化，房价的下跌幅度在明显收窄，甚至在一些城市已经开始止跌企稳。这对于那些一直在期待大幅降价的人来说，确实是一个不太好的消息。但这也意味着，对于那些有刚需和改善需求的人来说，现在可能是一个比较好的出手时机。房地产市场正在经历一个转折，抓住这个转折点，可能比漫无边际地等待更加重要。

你现在是在等待降价呢，还是已经选择出手了？在这个房价开始企稳的时代，你的购房计划又有什么变化吗？欢迎在评论区分享你的想法和观察，聊聊你对2025年和2026年楼市的看法。

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发布于：江西省